最近频繁有朋友咨询“法拍房可不可以买?”、“买法拍房应该注意哪些风险?”、“决定参加法拍之前应该做哪些功课?”今天惠兴邦律师和大家聊聊法拍房存在的风险及如何防范相关问题。

　　一、法拍房及优势

　　1、法拍房

　　即法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房

　　2、法拍房的优势

　　(1)一般情况，法拍房价格比市场价要低

　　(2)当前情况下，法拍房不受限购政策影响

　　(3)可按揭贷款，也可享受教育、养老、社保等资源

　　二、法拍房有哪些风险?

　　1、过户容易，收房难

　　(1)租约

　　法拍房过户都比较容易，但是买到了不代表一定能住进去，因为有的房子是带有租约的，“买卖不破租赁”，所以就算过了户也要等租期到了之后才能住进去，假如是一二十年租约的房子，那就直接建议可以不要拍了。

　　(2)腾房

　　即使没有租约的房子，拍到了也有可能住不进去，因为如果法院不负责腾房，遇到老赖死活不走，或者遇到其他的债权人占用房屋，那就只能走法律程序去诉讼要求对方交房。

　　2、高额的税费

　　法拍房的税费基本上由买家承担，其税费与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高，特别是公司名下的房产要交高额的土地增值税等。

　　3、拖欠费用

　　法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了，这就可能存在物业费，水电费欠费问题，而这笔费用也是由买家来承担。

　　4、售后问题

　　买法拍房通常会有固定的看样时间，但是不可能像买二手房那么看的仔细，所以很多细节要注意，比如房子会不会漏水，小区建筑有没有问题，房子之前发生过什么事故等，这些都要查清楚，因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。

　　5、无法贷款

　　法拍房一般情况下可以贷款，但是不能用公积金。有的房子因为产权证问题不能贷款，所以一定要搞清楚，如果买了才发现不能贷款，那交不起尾款要悔拍，保证金可就不退了。

　　6、落户及学位占用

　　现在法拍房落户都很容易，而且很多人长沙买房是为了小孩读书，但是学区如果被占用了可能近几年就无法用了。

　　三、如何规避法律风险

　　1、实地考察

　　(1)确认房子是否存在租约，有很长租约的房子都不要去买。除非价格真的很便宜，你能接受买了之后长期无法入住。

　　(2)去小区物业调查欠费情况，去相关部门查水电欠费情况，综合衡量再决定是否要购买。

　　(3)看看房子是否存在漏水等质量问题。

　　(4)询问周边邻居，问问房子有没有发生过事故等。

　　2、与执行法官核实相关情况

　　(1)是否负责腾房。如法拍房有人居住且法院不负责腾房的，坚决不买。

　　(2)是否可以贷款。很多法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款，所以要结合自身情况充分了解。

　　(3)是否已经下证。了解房屋权是否取得房产证。

　　(4)税费的承担情况。如果税费由买方承担的话，建议综合考虑是否真的经济实惠。

　　3、与税务部门了解税费情况

　　房屋年限、房屋归属等与应交税费密切相关，咨询税务部门能较准确的预估出可能产生的税费情况。

　　4、核查落户及学位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查户口簿登记的情况。

　　(2)去房屋所在学校查询学位使用情况。