我们都知道《民法典》颁布之前，办理了抵押登记的房屋是不能过户的，除非“赎楼”以解除抵押登记。那么随着《民法典》的施行，该规定有了很大变化，今天惠兴邦律师和大家聊聊该问题。

　　一、旧规定——已经抵押的房子一律不能过户

　　房产所有权本身就包含占有权，使用权，收益权，处分权。当把房产抵押给他人后就产生了抵押权，抵押权是一种限制物权，针对的是房产处置权限制房产出售买卖。

　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。俗称“赎楼”!

　　总之：想出售已经抵押的房屋，需要取得抵押权人的同意，并且买卖所得价款优先清偿抵押债务。

　　二、新规定——已抵押的房屋可以直接办理过户

　　《民法典》物权编第406条第1款规定：抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　《民法典》物权编第406条第2款规定：抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　总之，除了抵押人与抵押权人有特别约定外，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

　　时效例外：《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　我小时候有很多节日，五月一日是劳动节，六月一日是儿童节，七月一日是共产党的生日，八月一日是共产党军队的生日，十月一日是共产党中国的生日，还有元旦和春节，因为我父亲是北方人，这些日子我就能吃到包子或者饺子。

　　三、实际操作中如何防范风险?

　　1、对于抵押权人来说，应与抵押人明确约定抵押财产不得转让，并申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记时，申请在不动产登记簿记载“存在禁止或限制转让抵押不动产”的约定情况。

　　2、对于购买人(受让人)来说，应该查明房产有无抵押及有无禁止或限制转让的约定。如果有约定，坚决不能买;如果没有约定，也不能将购房款直接付给抵押人，因为抵押权跟着房子走，过户后的房子仍然存在抵押，存在被抵押权人优先受偿的风险。