最近频繁有朋友咨询“法拍房可不可以买？”、“买法拍房应该注意哪些风险？”、“决定参加法拍之前应该做哪些功课？”今天惠兴邦长沙法律顾问和大家聊聊法拍房存在的风险及如何防范相关问题。

　　一、法拍房及优势

　　1、法拍房

　　即法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金清偿债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房

　　2、法拍房的优势

　　(1)一般情况，法拍房价格比市场价要低

　　(2)当前情况下，法拍房不受限购政策影响

　　(3)可按揭贷款，也可享受教育、养老、社保等资源

　　二、法拍房有哪些风险？

　　1、过户容易，收房难

　　(1)租约

　　法拍房过户都比较容易，但是买到了不代表一定能住进去，因为有的房子是带有租约的，“买卖不破租赁”，所以就算过了户也要等租期到了之后才能住进去，假如是一二十年租约的房子，那就直接建议可以不要拍了。

　　(2)腾房

　　即使没有租约的房子，拍到了也有可能住不进去，因为如果法院不负责腾房，遇到老赖死活不走，或者遇到其他的债权人占用房屋，那就只能走法律程序去诉讼要求对方交房。

　　2、高额的税费

　　法拍房的税费基本上由买家承担，其税费与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高，特别是公司名下的房产要交高额的土地增值税等。

　　3、拖欠费用

　　法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了，这就可能存在物业费，水电费欠费问题，而这笔费用也是由买家来承担。

　　4、售后问题

　　买法拍房通常会有固定的看样时间，但是不可能像买二手房那么看的仔细，所以很多细节要注意，比如房子会不会漏水，小区建筑有没有问题，房子之前发生过什么事故等，这些都要查清楚，因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。

　　5、无法贷款

　　法拍房一般情况下可以贷款，但是不能用公积金。有的房子因为产权证问题不能贷款，所以一定要搞清楚，如果买了才发现不能贷款，那交不起尾款要悔拍，保证金可就不退了。

　　6、落户及学位占用

　　现在法拍房落户都很容易，而且很多人长沙买房是为了小孩读书，但是学区如果被占用了可能近几年就无法用了。

　　三、如何规避法律风险

　　1、实地考察

　　(1)确认房子是否存在租约，有很长租约的房子都不要去买。除非价格真的很便宜，你能接受买了之后长期无法入住。

　　(2)去小区物业调查欠费情况，去相关部门查水电欠费情况，综合衡量再决定是否要购买。

　　(3)看看房子是否存在漏水等质量问题。

　　(4)询问周边邻居，问问房子有没有发生过事故等。

　　2、与执行法官核实相关情况

　　(1)是否负责腾房。如法拍房有人居住且法院不负责腾房的，坚决不买。

　　(2)是否可以贷款。很多法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款，所以要结合自身情况充分了解。

　　(3)是否已经下证。了解房屋权是否取得房产证。

　　(4)税费的承担情况。如果税费由买方承担的话，建议综合考虑是否真的经济实惠。

　　3、与税务部门了解税费情况

　　房屋年限、房屋归属等与应交税费密切相关，咨询税务部门能较准确的预估出可能产生的税费情况。

　　4、核查落户及学位占用

　　(1)去房屋所在地的派出所核查户口簿登记的情况。

　　(2)去房屋所在学校查询学位使用情况。